Top 49 아파트 경매 후기 25601 Good Rating This Answer

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[아파트 경매] 낙찰 후 명도 2달만에 집에 들어가봤습니다.

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부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 – Information

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부동산 경매 구조

부동산 경매하는 방법

부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 - Information — 부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 – Information

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배곧 아파트 경매 낙찰 후기 #1 - Sir.보고 — 배곧 아파트 경매 낙찰 후기 #1 – Sir.보고

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Summary of article content: Articles about [경매후기] ~21년도 경매 참여했던 물건 후기 [경매후기] ~21년도 경매 참여했던 물건 후기. 타임노마드의여정 2021. 12. 20. … 평소에 동천역을 좋게 생각했던 나는 이 아파트 입찰에 참여했다. …
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타임노마드를 향한 재테크 이야기

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부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등

해당 문서는 부동산 경매 후기를 기반으로 장점, 단점, 방법, 위험성 등 전반적인 정보를 정리한 문서입니다. 부동산 경매를 고려하시는 분들은 해당 문서를 참고하시길 권장드립니다.

채무자가 부동산을 담보로 대출을 받았는데 빚을 갚지 못하면 채무자의 부동산을 강제로 매각 후 채무를 변제합니다. 이렇게 시세보다 저렴하게 강제 매각하는 부동산을 구매하는 것이 부동산 경매입니다.

#부동산 경매 장점

1. 원래 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다.

2. 대출받기 매우 수월하다.(다른 부동산 매입 수단 대비 더 대출이 편리합니다.)

3. 다양한 구조의 부동산을 매입할 수 있다.

4. 경매를 공부하면 부동산 구조 및 투자 방법을 습득할 수 있다.

#부동산 경매 단점

1. 시간적 소요가 매우 크다. (시세조사, 대출, 분석 전부 본인이 해야 합니다.)

2. 선 납부, 후 임대로 적용되어 리스크가 있을 수 있다.(입찰금, 세팅)

3. 최소 투자 단위가 500~1000 이상이어야 한다.

4. 경매는 투자 수단이 아닌 매입 수단에 가깝다.

부동산 경매 구조

채권자가 채무자에게 빌려 준 돈을 돌려받지 못할 때 관할 법원에 경매를 신청하는 것을 시작으로 합니다. 그리고 이렇게 시장에 나온 매물을 경매 방식으로 매입하는 것을 부동산 경매라고 합니다. 경매 방식은 쉽게 말해 높은 가격을 쓰는 사람이 매입하는 입찰 방식입니다. 이에 따라 상권 분석과 권리 분석 그리고 본인의 자본금 등 다양한 요소들을 고려하고 적정 매입 가격을 산정해야 합니다. 관할 법원에 방문하여 입찰 후 부동산을 매입하면 됩니다.

경매로 나오는 부동산들은 적정 가격에 매도하는 것이 아닌 최대한 빠르게 매도하는 것을 목표로 합니다. 그에 따라 주변 시세보다 저렴한 경우가 상당히 많습니다. 이는 장점이지만 이와 반대되는 개념의 단점도 존재합니다. 빠르게 처분하려는 구조상 선 납부 후 임대로 적용되기 때문에 매수자 입장에서는 약간의 리스크를 감당해야 합니다.

부동산 경매하는 방법

부동산 경매는 입찰일 14일 전 법원에서 공고합니다. 그리고 입찰일 7일 전에는 법원에서 작성한 매각 물건 명세서와 감정평가요향표, 인근매각물건 사례 등을 공고합니다. 이를 확인한 후 본인에게 적합한 부동산이라고 파악된다면, 부동산 권리분석 및 대출 또는 자본금 파악 후 관할법원으로 찾아가서 입찰을 진행합니다.

추가로 입찰 시 부동산 감정가액의 10%를 입찰금으로 납부하셔야 합니다. 이때 낙찰되지 않은 경우는 다시 돌려주지만, 낙찰받았으나 포기한 경우는 입찰금을 포기해야 할 수 있습니다. 경매 구조상 이는 리스크라고 볼 수 있습니다.

링크 클릭 시 법원 경매정보 사이트로 이동합니다.

법원 경매 사이트

부동산 경매 비용

부동산은 대부분 레버리지 투자 또는 어느 정도 자본 규모를 갖춘 후 투자하는 것이 일반적입니다. 단, 경매는 약간 다른 점이 있습니다. 경매는 500~1000만 원 비교적 소액 단위로 입찰을 진행해볼 수 있습니다. 시세보다 저렴하기 때문에 조그마한 원룸 형태의 빌라 또는 단독 주택에 경우에는 낙찰도 노려볼 수 있습니다.

경매를 진짜 해보고 싶다면 적은 단위지만 입찰을 진행해보시길 권장드립니다. 입찰되지 않더라도 관할 법원에서 경매를 해보면서 배우는 점이 많습니다. 더불어 초기에 많은 액수의 투자보단 조금씩 나눠서 입찰 경험을 늘리시길 권장드립니다. 경매 학원에서 배우는 것보다 직접 발로 뛰는 것이 훨씬 더 뇌리 남습니다.

추가로 부동산 경매는 대출이 잘 나옵니다. 보통 시세보다 저렴하게 구입한 경우 일반 아파트 매입보다 더 많은 대출 자금을 확보할 수 있습니다. 단, 이 경우 본인의 부동산 지식과 경매 지식이 출중하다고 판단되었을 때 실행하시길 권장드립니다.

부동산 경매 위험성

부동산 경매는 선 입금이 기본입니다. 즉 본인은 낙찰받고 입금하기 전까지 그 집에 상태를 전혀 파악할 수 없습니다. 만약 대출을 받아 잔금을 치렀는데 매입한 부동산 상태가 좋지 못하다면 이는 손실로 이어집니다. 물론 낙찰금을 포기할 수 있습니다. 대신 입찰할 때 감정가액의 10%를 냈던 입찰금은 돌려받지 못합니다. 이 또한 손실입니다.

부동산 경매는 오로지 본인이 판단으로만 진행됩니다. 만약 본인이 권리 분석, 대출, 자본금, 부대 비용 등 다양한 요소 중 하나라도 실수하기 시작하면 손실로 이어집니다. 주식 대비 부동산이 가치 평가가 더 쉽다곤 하지만 이는 어느 정도 투자 지식을 바탕으로 한 사람들에게 적용되는 이야기입니다. 아무것도 모르고 매입한 부동산이 그대로 손실로 이어질 수 있기 때문에 유의하셔서 진행하셔야 합니다.

부동산 경매는 시간적 손실이 엄청나게 발생합니다. 권리 분석을 기본으로 자본금 및 대출금 그리고 부대비용 파악을 한 후 직접 관할 법원에 가셔서 입찰해야 합니다. 단순하게 부동산 경매 몇 번하고 그만할 것이라면 애당초 시작하지 않는 것이 좋습니다. 장기간 한다면 이것이 공부가 되지만, 단기간 한다면 시간만 낭비하게 됩니다.

부동산 경매 : 결론

필자는 다양한 자산의 투자하고 있습니다. 그중 가장 많은 비율을 차지하고 있는 투자 자산이 부동산과 주식입니다. 이는 시간적 소요가 많긴 하지만 필자의 본업을 갉아먹을 정도로 소요되지 않습니다. 그런데 부동산 경매를 해보면서 느낀 건 필자의 본업마저 갉아먹을 정도로 시간적 소요가 발생하는데 수익률이 높다고 보기에는 무리가 있습니다. 더군다나 실제 입찰해본 분들이라면 아시겠지만 낙찰받기 매우 어렵습니다. 이에 따라 필자는 부동산 경매를 포기하고 이젠 하지 않습니다.

물론 필자와 반대로 부동산 경매가 적성에 맞고 일반적인 부동산 매입과 주식을 넘어선 수익을 창출하는 분들도 있을 것입니다. 단, 이것은 본인에게 맞았을 때 이야기입니다. 부동산 경매를 공부하고 직접 해봤더니 본인에게 맞지 않는다고 느끼셨다면 과감하게 포기하시길 바랍니다. 투자는 본인이 가장 적성에 맞고 잘 알고 있을 때 높은 효율을 발휘합니다.

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“부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등” 문서를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

배곧 아파트 경매 낙찰 후기 #1

전세로 살던 집을 집주인이 내놓으면서 경매로 아파트를 낙찰 받았다. 원래는 기존 전세집을 매수하려고 했는데 물어볼때마다 자꾸 가격을 올리길래 어 어 하다가 덩달아 내 눈높이까지 높아져서 덕분에 배곧까지 가게 되었다. 감사합니다.. 임대차갱신권 한번 써보지 못하고

사실 전부터 아이 초등학교 갈때쯤 되서는 배곧이나 송도 쪽으로 이사갈 생각은 하고 있었는데 생각보다 최근 집값이 너무 올랐다. 불과 2년전만해도 배곧은 3억 중반대면 무리없이 살 수 있었는데 지금은 5억 중후반, 송도는 그보다 5천~1억 정도 더 줘야하니 솔직히 거품이라고 생각했다. 근데 막상 내가 실거주로 매입하려니까 이 근방에서는 눈에 들어오는게 또 송도 아니면 배곧밖에 없더라. 역시 가격은 솔직하다.

경매에 임하기로 결정한 뒤 눈여겨 봤던 매물은 2개. 하나는 내가 낙찰 받은 물건이고 다른 하나는 송도 2공구에 있는 아파트였다. 사실 송도쪽이 좀 더 마음에 들었던 터라 송도쪽 매물 입찰일이 더 빨랐다면 하는 일말의 아쉬움은 있다. 이게 감정가 4.93억 최종 낙찰가 5.18억인데 임차인 없는 매물에 입찰자 무려 3명 ㄷㄷㄷ

눈여겨 봤던 송도 매물

그리고 내가 낙찰 받은 물건.

배곧 어서오고

경매 전날 같은 아파트 동일 평형 집을 참고삼아 보고왔다. 당시 급매로 5.5억에 나온 집이었는데 후에 살펴보니 대략 5.4억 정도로 쿨거래한거 같더라. 이때 대략적인 경매 입찰가는 정했다. 간김에 관리사무소에 경매물건지의 관리비 미납 여부도 물어봤는데 미납 없이 깨끗하더라. 이때부터 느낌이 좋았다.

경매 당일에는 와이프랑 같이 10시반쯤 법원에 갔는데 경매일이 맞나 싶을 정도로 한산했다. 올해 3월만 해도 경매법정 가면 발 디딜 틈도 없이 사람이 바글바글 했었는데 이 날은 11시가 되도록 너무 한산한 것이 경쟁자가 별로 없을 것 같았다. 앞서 굿옥션에 본 매물 조회수도 자신감을 주었다. 3월경에는 괜찮은 매물 조회수가 2,000~3,000 정도였는데 본 건 조회수는 고작 800 정도. 승산이 있겠다는 생각이 들었다.

결과적으로 내가 낙찰 받은 물건은 총 16명 입찰했는데 내 예상보다는 많았지만 3월에 27명 정도 되었던 입찰자 수와 비교하면 거의 절반 수준이었다. 차순위 입찰자분과의 금액 차이는 단돈 89만원. 운이 좋았다.

차순위 입찰자분은 못내 아쉬웠을거라 생각이 들었는데 실제 그분의 지인으로 추정되는 분이 이렇게 글을 남기셨다.

신혼부부는 아니지만 젊게 봐주셔서 감사

처음 이름이 호명되었을 때는 후순위부터 부른다는 생각에 ‘아 떨어졌구나’ 하고 마음을 비웠는데 그 다음 순위부터 나보다 금액이 낮아지는걸 듣고는 입이 귀에 걸리는걸 멈출 수가 없었다. 와이프랑 와 됐다 됐어 하고 서로 눈빛교환하고 ㅋㅋ 이게 지금 생각하니 조금 창피한데 그래도 그때는 꼭 어렸을때 오래달리기 1등해서 상 받는 기분이었다. 상장 대신 영수증을 받아 들고 덩실덩실 춤이라도 추고 싶었다니까.

이날의 상장 참 잘했어요

이제 다음 스테이지 경락대출과 명도소송으로 가자.

to be continue..

[경매 후기] 나의 첫 부동산 경매 체험기, 인천 아파트

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제목에 “경매 후기”라는 말머리를 붙였다. 일회성 체험에 그치지 않고 경매를 계속하겠다는 강한 의지의 표현이다. 첫 경매의 결과는 패찰, 즉 입찰한 물건을 낙찰받지 못했다. 입찰하기 전에 강의를 들었는데 강사님이 말씀하시길, 경매에 경험 삼아라는 말은 없다, 반드시 낙찰받고 이익을 남겨야 한다고 하셨다. 크게 공감했는데 결국 이렇게 되고 말았다. 하지만 다시 하고 싶다는 생각이 절로 들만큼 적당히 긴장되고 재미있는 경험이었다.

입찰한 물건은 인천 논현동에 있는 소형 아파트다. 이 부분도 뼈아픈데 강사님이 소형 아파트는 이제 경매로 이익을 보기 힘들니 분양이나 급매로 사고, 중대형 아파트에 입찰하라 하셨다. 이것도 들을 당시에는 이해했는데 굳이 경험을 통해 다시 배웠다. 낙찰자는 네이버 시세와 거의 비슷한 가격을 써냈다. 애초에 낙찰 후 바로 매도할 생각이 없었던 것이다. 패찰 후 해당 아파트 단지의 부동산을 찾아갔는데 낙찰자가 이미 다녀갔다는 이야기를 들었다. 물건이 곧 전세 매물로 올라올 것이다. 변명을 좀 하자면 원래 목표는 월세 수익형 오피스텔이었다. 인터넷으로 시세와 실거래가를 검색하고 부동산에 전화를 걸어 확인했다. 퇴근 후에 부천 현장에 가서 매물과 주변 환경까지 체크하고 왔다. 그런데 매각기일을 며칠 남기고 상태가 ‘진행’에서 ‘변경’으로 바뀌었다. 이미 회사에 연차 신청서까지 올렸는데 해당 물건의 경매가 진행되지 않게 된 것이다. 연차를 취소할까 하다가 혹시나 하고 같은 날짜에 경매가 진행되는 물건을 검색해봤다. 대부분 인천 구도심의 오래된 빌라였다. 그러다 눈에 띈 것이 괜찮은 입지에 입주한 지 15년이 채 안 되는 인천 논현동의 아파트였다. 시간이 촉박해서 전화 임장만 하고 실제 물건을 보지도 못했다. 그래도 점심시간에 회사 근처 주민센터에 가서 전입세대열람까지 발급받아서 특별한 문제가 없는 것을 확인했다.

서두가 길어졌는데 어디까지나 체험기인만큼 시간 순서로 쭉 써 내려가겠다. 용인 집에서 7시쯤 집을 나서 인천터미널행 버스를 탔다. 인천터미널에서 다시 시내버스를 타고 인천지방법원으로 갔다. 경매 시작 시간은 10시인데 꽤 여유 있게 9시 10분쯤 도착했다.

생전 처음 가본 법원, 인천지방법원

별생각 없이 1층으로 가운데 출입구로 들어갔는데 공항 검색대 같은 곳이 있었다. 가방을 벗어서 검색대에 놓고 몸수색을 받았다. 원래 이런 것인지 지금이 무슨 특별한 시기인지 잘 모르겠다. 들어가고 나서 알았는데 경매는 2층에서 진행되고 2층 출입구로 들어가면 검색대를 통과하지 않아도 된다. 2층 출입구는 건물 왼쪽 주차장 방향으로 걸어 올라가면 나온다.

2층 출입구. 건물 오른쪽, 주차장 방향 경사로를 걸어 올라가면 나온다.

경매는 219호 법정에서 열리는데 일찍 와서 그런지 사람이 거의 없었다. 매점에서 빵과 우유를 사 먹었다. 직원은 할인이 되는데 나는 방문객 나부랭이라 제 돈 주고 사 먹었다. 강의나 경매 책을 보면 도착하자마 게시판을 확인하라고 한다. 게시판에는 당일 진행되는 경매 물건의 목록이 적힌 A4 용지가 붙어있다. 당일에 취소되는 물건도 있기 때문이다. 혹시나 했는데 역시나 오늘도 취소된 물건에 입찰한 사람이 서너 명 나왔다. 게시판이 건물 밖, 출입구 근처에 있을 것이라 생각했는데 건물 내부 219호 법정 옆에 있었다. 내가 입찰한 물건은 그대로 진행되는 것을 확인했다.

경매장에 분위기를 보고 입찰 가격을 정하는 사람도 있다던데 겪어보니 현실성이 없는 말이다. 그 사람들은 법정에 사람이 적으면 입찰가를 낮추고 많으면 좀 높인다고 한다. 그런데 오늘만 해도 40건이 동시에 진행됐기 때문에 누가 내 물건에 입찰하는 사람들인지 알 수가 없었다. 나는 집에서 기일입찰표를 미리 써왔다. 입찰가를 고칠까 잠깐 고민했지만 혹시나 0을 하나 더 쓰는 실수로 압도적 낙찰을 당할까봐 그대로 제출했다. 10시 20분부터 시작된 입찰 서류 접수는 11시 20분에 끝났다. 서류 정리가 끝났고 11시 40분쯤부터 개표가 시작됐다. 법정 내부는 더웠고 공기가 답답했으며 사람은 많았다. 점점 긴장이 풀리고 집중력이 떨어졌다. 주변을 둘러보니 대부분 연세 지긋한 분들이었다. 대학생으로 보이는 젊은 커플이 눈에 띄었다. 법정에서 데이트를 겸해 경매에 참여하는 모습이 보기 좋았다. 아기 띠로 아이를 안고 서 있는 주부도 보였다. 첫 경매라 복장을 어떻게 해야 하나 걱정했는데 기우였다. 대부분 편한 차림이었다. 등산복을 입고 오신 분들, 슈퍼에 온 듯 츄리닝을 입고 온 사람도 있었다. 법정 안에서는 모자도 쓰면 안 된다고 들었는데 사실이 아니었다.

글이 길어진다. 사진을 좀 첨부하고 싶지만 법정 안에서는 사진을 찍을 수 없어서 사진이 없다. 내 물건은 40개 물건 중에 중간쯤 개표가 진행됐다. 어느덧 시간이 12시를 훨씬 넘었다. 이 많은 사람 중에 내 물건에 입찰한 사람은 몇 명일까 궁금했는데 데 무려 23명이나 됐다. 다시 강사님의 말씀이 생각났다. 이 정도 숫자면 거의 사람 떼라고 했다. 사람 떼 중 한 명이 되지 말라고 하셨다. 이쯤 되니 강사님께 죄송한 마음이 들었다. 경험 삼아 경매, 소형 아파트, 사람 떼. 하지 말라는 것들을 굳이 하면서 왜 하면 안 되는 것인지 몸으로 배웠다. 앞에도 얘기했지만 나는 턱도 없이 낮은 가격을 써서 패찰했다. 쓰면서 꽤 높은 가격이라 생각했다. 양도세를 제외하면 약 900만원 정도 수익을 예상하고 쓴 가격이다. 낙찰자는 나보다 무려 3천만을 높게 썼다. 정확한 시세는 밝히기 힘들지만 소형 아파트인 것을 감안하면 상당한 가격 차이다. 무슨 생각으로 저렇게 높은 가격을 썼는지 도무지 이해가 되지 않아 이 아파트 근처 부동산에 찾아갔다. 그리고 그 이유를 확실히 알게됐다. 처음 해 본 경매만큼이나 새롭고 놀라운 광경을 그 곳에서 봤다. 한 발 늦은 임장 후기는 (언제가 될지 모르겠으나) 다음 포스트에 쓰겠다. 덧글이라도 달리면 좀 더 빨리 쓸지도.

패찰의 쓰린 마음을 부여잡고 법원 밥을 먹으러 갔다. 법원 밥이 맛있다는 이야기를 많이 들어서 내심 기대했는데 비주얼은 영 아니었다. 일품 메뉴와 한식, 두 가지 메뉴가 있었는데 일품 메뉴를 골랐다. 참치추어탕인데 맛이 괜찮았다. 계란찜은 한식 메뉴인데 아주머니가 따로 챙겨주셨다. 감사합니다.. 울 뻔했어요.

참치추어탕이라는 특이한 이름의 음식. 참치는 캔 참치였다.

아쉬운 마음에 구구절절 글이 길어졌는데 이 정도로 나의 첫 경매 체험기를 마친다. 다음번엔 오늘의 실패를 경험 삼아 반드시 낙찰받으리라. 끝.

※ 패찰한 물건을 보고 와서 쓴 후기를 덧붙입니다.

2020/02/29 – [부동산 공부/지역 탐방] – [임장 후기] 인천 논현동, 논현지구 푸르내마을

진짜 끝.

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부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 – Information

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