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전세 끼고 매매 방법(절차)

① 계약서 작성 …
② (선택) 중도금 입금 …
(중도금 입금 후에는 계약금을 파기하거나 배액 배상한다고 해도 일방적인 파기가 불가하다.)
③ 전세입자 구하기 …
④ 전세입자 – 매도자(전 집주인) 계약 …
⑤ 잔금 치르기

전세끼고 매매 10분 간단정리 [이세상투자2]

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전세끼고 매매(갭투자) 방법과 주의사항

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전세 끼고 매매 방법(절차)

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전세 끼고 매매 절차

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전세끼고 매매 절차 [매수 방법 1]

전세끼고 매매 절차 [매수 방법 2]

전세끼고 매매 절차 [매도 방법 1]

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전세끼고 매매(갭투자) 방법과 주의사항

내가 실거주하지 않고 전세입자가 살고 있는 집을 매수하거나, 아니면 매수할 때 전세를 맞추고 매수를 하는 방식을 전세 끼고 또는 전세 안고 매매한다고 얘기한다.

쉽게는 흔히 매매가와 전세가의 차이금만으로 투자가 가능하다고 해서 차이의 영어 단어인 갭(GAP)을 사용해서 갭 투자라고도 한다. 그렇다면 이러한 매매는 어떤 식으로 이루어지고 주의사항은 무엇이 있을지 확인해보자.

전세 끼고 매매 방법(절차)

크게 2가지 상황으로 나눠볼 수 있다.

매도자가 실거주하고 있는 경우

현재 내가 매수하고자 하는 아파트의 매도자(집주인)가 실거주하고 있는 경우에는, 아래와 같은 절차로 매매가 이루어진다.

이해를 돕기 위해 아파트 가격이 10억이고, 나는 4억을 가지고 있고, 전세 시세는 6억 정도라고 가정을 해본다.

① 계약서 작성

* 보통 10%를 계약금으로 매도자에게 입금하며, 상황에 따라 조정 가능하다. (1억 입금)

* 보통 잔금 날짜를 2~3개월 뒤로 잡는다. (전세입자를 새로 구해야 하기 때문에 매도자의 상황에 따라 여유가 더 되면 잔금일을 더 늦출 수 있으면 좋다)

② (선택) 중도금 입금

* 정해진 비율은 없으며, 중도금을 입금하면 계약 이행의 착수로 본다.

* 부동산이 상승장에서 매도자가 계약 파기를 하는 경우가 종종 있기 때문에 이를 막기 위해 중도금을 입금하곤 하는데, 그러면 계약을 일방적으로 파기할 수 없기 때문에 본인의 상황에 따라 중도금 입금여부는 판단해서 한다.

* 중도금 입금 전 계약 파기 시, 매수자는 계약금을 포기해야 하고 매도자는 계약금의 배액을 배상해야 한다.

(중도금 입금 후에는 계약금을 파기하거나 배액 배상한다고 해도 일방적인 파기가 불가하다.)

③ 전세입자 구하기

* 계약서 작성 이후에 부동산에서 바로 전세입자를 구하기 위해서 전세 매물을 올려놓는다.

④ 전세입자 – 매도자(전 집주인) 계약

* 전세금으로 잔금을 보태야 하기 때문에 먼저 기존 집주인과 전세입자가 전세계약을 하고 그 계약 그대로 승계를 받는 형태로 실시한다.

* 전세입자가 새로 계약서를 쓰자고 요구하는 경우가 있는데, 그럴 경우 직접 써도 되고 부동산에 위임해도 무방하다.

⑤ 잔금 치르기

* 전 주인 퇴거일과 전세입자 입주일이 동일한 날에 이루어지며, 전세입자가 매도자(전 집주인)와 계약을 이미 했기 때문에 나는 매도자와 부동산에서 잔금만 치르면 된다.

매도자가 실거주하고 있지 않은 경우

이럴 경우에는 위 절차보다 더 간소할 수 있다.

기존 전세입자가 살고 있는 경우, 그 계약조건 그대로 내가 승계받아서 전세를 주면 되고 만약 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우라면 거절할 수 없고, 계약갱신청구권을 이미 사용하고 곧 만기가 된다면 만기 시점에 맞춰서 새로 전세입자를 맞추거나 살고 있는 전세입자와 새롭게 계약을 맺을 수 있다.

결국 이러한 경우에는 위의 ③, ④ 과정이 생략되는 것이다.

전세 끼고 매매 시 주의사항

결국 전세 끼고 매매(갭 투자)는 말 그대로 전세를 맞추어야만 가능한 매매방법이다.

내가 가진 자금이 부족하기 때문에 그 나머지 자금을 전세금으로 충당하는 것인데, 그렇기 때문에 당연히 전세를 잘 맞출 수 있는지 확인이 필요하다.

아래 사항은 꼭 확인을 해보자.

① 주변 비슷한 아파트의 전세 매물은 얼마나 있는가?

② 전세 수요(실 수요자)가 많은 지역인가?(학군, 일자리 등)

* 부동산에 문의

③ 최근 전세 실거래가는 얼마인가?

* 부동산에서 얼마 정도면 전세를 구할 수 있는지 문의

* 시장 상황이 안 좋다면 보다 보수적으로 판단

④ 내가 사고자하는 매물이 전세입자가 살고자 할 만한 특색이 있는가?

* 리모델링되어 있다거나, 수요 대비 공급이 적은 평수인지 등

⑤ 매매가와 전세가의 차이(전세가율)가 얼마나 되는가?

* 정해진 기준은 없지만 전세가는 결국 실 수요 가격이라고 생각하면 되고, 매매가가 그 이하로 내려가기 어렵다. 그렇기 때문에 매매가의 가격 하한선은 전세가가 되는 경우가 많기 때문에 전세가가 매매가에 비해 너무 낮다면 그만큼 위험도 커지게 되는 것이다.

이 외에도 당연히 투자라는 관점에서 볼 때 여러 가지 사항을 고려해야겠지만, 그중에서도 전세 끼고 매매(갭 투자) 시 주의해야 할 사항에 대해서 한 번 다뤄보았다.

또, 부동산 시장 상황에 따라 다르겠지만 부동산에서는 어떻게든 거래를 쉽게 많이 하기 위해서, 전세를 싸게 내놓으려고 유도하는 경우도 있는데, 본인이 생각하는 적정 가격으로 올려달라고 요청한다.

통상 매매 계약하는 부동산에서 전세계약도 같이 하기 때문에 애초에 나와 마음이 맞고, 날 위해주는 부동산을 찾는 것이 중요하다.

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전세 끼고 매매 절차와 주의점

전세 안고 매매하는 방법은 두 가지가 있는데요. 한 가지는 기존의 전세입자가 살고 있는 경우이고 다른 한 가지는 새로운 세입자를 구하는 경우입니다. 두 가지 경우의 상황과 어떤 방식으로 거래가 이루어지는 지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

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목차

전세 끼고 매매 절차

기존 전세입자가 살고 있는 경우 매수할 집 구경 → 금액 협상 및 가계약금 송금 → 본계약 시 계약금 10% 매수자에게 송금 → 잔금일 날 매매금액에서 기존 전세입자가 살고 있는 전세금을 뺀 나머지 금액을 송금 계약금은 협상 하에 변동이 가능하며, 전세입자를 따로 구하지 않아도 되기 때문에 리스크가 적습니다. 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태라면, 기존 전세입자 계약 만료시기 6개월~2개월 이전에 재계약 또는 실거주 예정 협상을 해야 합니다. 매매금액이 3억 원이고, 기존 세입자가 2억 원에 거주 중이라면 대출을 하지 않고 매도자에게 1억 원만 주면 거래는 완료됩니다. 물론 중개비와 법무사 비용은 제외한 금액입니다.

새로운 세입자를 직접 맞춰야 하는 경우 기존 전세입자가 퇴거하는 날에 맞춰서 새로운 전세입자와 계약을 해야 합니다. 매매 잔금일, 기존 전세입자 퇴거일, 신규 전세입자 계약일을 한 날 한 시에 계약을 해야 합니다. 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한자리에서 계약을 진행 합니다.

매입금액 3억 원, 기존 전세입자 전세금 2억 원, 신규 전세입자 2억 5천만 원이라고 가정해보겠습니다.

매수자가 매도자에게 계약금 10%(3000만 원) 전달합니다.

2~3개월 뒤로 잔금일을 잡고 매수자는 신규 전세입자를 구합니다.

잔금일에 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한 자리에서 만나서 계약을 진행합니다.

매수자는 신규 전세입자에게 2억 5천만 원을 받은 후 기존 전세입자에게 2억 원을 주고 퇴거를 시킵니다.

매매금액 3억 원 – 기존 전세입자 2억 원 = 1억 원입니다. 여기서 계약금으로 10%(3000만 원)을 줬기 때문에 추가적으로 7천만 원을 매수자에게 줘야 하는 상황입니다.

신규 전세입자와 기존 전세입자와의 거래에서 남은 5천만 원을 매수자에게 주고, 나머지 2천만 원을 추가적으로 매수자에게 전달하면 거래는 완료됩니다.

결과적으로, 중개비와 법무비, 취득세를 제외하고 내 돈 5천만 원으로 3억 원의 집을 매수하는 것입니다.

전세 안고 매매 주의점

계약갱신청구권으로 인해서 전세 안고 매매 시 많은 주의를 요하는데요. 케이스별로 다양한 해석이 나오기 때문에 더더욱 신경을 써야 합니다.

세입자의 전세 만료 6개월 전에 소유권을 취득할 수 있는 집을 매수할 것 전세 만료 기준일로 6개월 이상 남은 집을 매수한 경우 등기, 잔금을 치른 후 해당 주택의 집주인 지위를 갖추게 되며, 세입자의 갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 물론 6개월~2개월 내에 갱신 거절의 의사표시를 해야 합니다.

매수할 때 계약갱신청구권을 아직 사용하지 않은 매물이라면, 만약 매수자가 입주할 수 없는 경우 매도자의 책임으로 계약을 파기한다는 내용을 특약으로 작성해야 합니다.

매매계약 당시 세입자가 퇴거에 동의했으나, 단순 변심으로 추후에 계약갱신청구권을 사용하겠다고 한다면 계약갱신청구권 사용이 불가능합니다. 이를 증명하기 위해 문서나 녹음 등으로 자료를 남겨두시면 좋습니다.

전세 끼고 매매하는 것은 적은 투자금으로 큰 자산을 살 수 있는 방법이므로 반드시 알고 있어야 하는 투자 방법입니다. 다만 전세 안고 매매 주의점 등을 잘 알고 거래하셔야 본인 재산의 피해가 발생하지 않으니 조심하시기 바랍니다.

전세끼고 매매 절차

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갭투자 하는 방법은 전세끼고 매매 중 하나의 방법과 동일하다고 생각하면 편합니다. 전세끼고 매매 절차를 어렴풋이 알고는 있지만 직접 경험하지 않아 정확히 모르시는 분들이 계시는 것 같아 포스팅하고자 합니다.

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갭투자 하는 방법에 대해 설명드리기 전에 전세끼고 매매는 전세끼고 매수 방법 2가지 경우와 전세끼고 매도 방법 1가지 경우로 나뉘어 있습니다. 갭투자는 아래 설명하게 될 전세끼고 매매 매수 방법 1이라고 생각하시면 됩니다.

매수 방법 1. 아파트나 빌라를 매수할 때 동시에 매수할 집의 전세입자를 구하는 방식

방법 1. 아파트나 빌라를 매수할 때 동시에 매수할 집의 전세입자를 구하는 방식 매수 방법 2. 이미 전세입자가 거주하고 있는 아파트나 빌라를 매수하는 방식

방법 2. 이미 전세입자가 거주하고 있는 아파트나 빌라를 매수하는 방식 매도 방법 1. 전세를 주고 있는 집을 전세기간 만기가 도래하기 전에 매도하는 방식

전세끼고 매매 절차 [ 매수 방법 1]
전세끼고 매수 방법 중 첫 번째는 새로운 전세입자를 직접 맞추어야 하는 경우로 가장 일반적인 갭투자 하는 방법입니다. 순서는 다음과 같습니다.

매수할 집을 구경하고 가격과 잔금일이 협상이 되면 매도자에게 가계약금*을 계좌 이체합니다. 그리고 추가적으로 매매계약서를 작성하는 날 가계약금을 제외한 계약금 10%를 계좌 이체하시면 됩니다. 최종 잔금일은 전세입자를 구해야 하기 때문에 최대한 연기하는 편이며, 평균적으로 3개월 정도 잔금기간이 주어진다고 생각하시면 됩니다.

*가계약금 : 계약금은 통상적으로 매수 금액의 10%지만 가계약금은 금액이 정해져 있지 않아서 일반적으로 100~200만 원 정도 보냅니다. 전세입자를 새로 구해야 하는데 투자금을 최소화하기 위해 전세금을 가장 높게 받을 수 있는 시기를 고려하여 전세입자를 구하는 게 좋습니다. 전세금을 높게 받을 수 있는 시기는 이사철인 봄과 가을입니다. 물론 주변에 입주물량, 전세물량이 많을 시 전세금을 높게 받을 수 없기 때문에 조사를 철저히 하셔야겠죠. 새로운 전세입자가 구해졌다면 계약금 10%를 받습니다. 매매 잔금일과 신규 전세입자 잔금일을 한 날 한 시로 맞춰서 매수자, 매도자, 신규 전세입자, 공인중개사, 법무사까지 총 5명이 한자리에서 계약을 진행합니다.

이해하기 어려운 분들을 위해 예를 들어보겠습니다. 매매 가격 5억 원, 신규 전세입자 4억 원에 계약하기로 했다고 가정해봅시다.

매수자가 매도자에게 매매 계약금 10%(5,000만 원)을 계좌 이체하며 매매계약서를 작성합니다. 잔금일은 최대한 길게 잡고 전세입자를 구합니다.

전세입자에게 전세 계약금 10%(4,000만 원)을 받고 매매 잔금일과 전세 잔금일을 한 날 한 시로 맞춥니다.

잔금일에 매수자, 매도자, 전세입자, 공인중개사, 법무사까지 5인이 한 날 한 시 한 자리에서 만나서 거래를 진행합니다. 돈거래는 법무사를 통해서 움직이게 된다고 생각하시면 됩니다.

전세입자는 전세금 4억 원 중 계약금 10%(4,000만 원)를 제외한 나머지 3억 6천만 원을 법무사를 통해 매도자에게 전달합니다.

매수자는 매매금액 5억 원 – 전세금 4억 원 = 1억 원입니다. 1억 원 + 전세계약금 4,000만 원 – 매매 계약금 5,000만 원인 9,000만 원을 매도자에게 입금하면 거래는 완료됩니다.

결과적으로 1억 원으로 5억 원의 집을 매수한 것입니다. 물론 중개비, 취득세, 법무사비는 추가로 필요합니다.

전세끼고 매매 절차 [ 매수 방법 2]
전세끼고 매수 방법 중 두 번째는 기존 전세입자가 거주하고 있는 상태로 매수하는 경우입니다. 전세기간 만기 도래하기 전까지 새로운 전세입자를 구하지 않아도 되기 때문에 매수 방법 1보다 간단한 편입니다. 하지만 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않은 전세입자라면 전세기간 만료시기 6개월~2개월 이전에 재계약 또는 전세 퇴거를 협상해야 합니다. 거래 진행 순서는 다음과 같습니다.

매수할 집을 선정했다면 매매금액의 10%인 계약금을 매도자에게 입금하고 매매계약서를 작성합니다. 매매 잔금일에 매수금액과 현재 전세금의 차이에서 계약금 10% 제외한 금액을 매도자에게 입금하면 거래는 완료됩니다. 중개비, 취득세, 법무사비는 별도입니다.

이해하기 어려운 분들을 위해 예를 들어보겠습니다. 매매 가격 5억 원, 기존 전세입자 4억 원에 거주하고 있다고 가정해봅시다.

매수자가 매도자에게 매매 계약금 10%(5,000만 원)을 계좌 이체하며 매매계약서를 작성합니다. 잔금일은 개인 상황에 맞춰서 선정하시면 됩니다.

매매 잔금일에 매수금액과 현재 전세금의 차이(1억 원)에서 계약금 10%(5,000만 원)을 제외한 금액인 5,000만 원을 추가로 매도자에 입금하면 거래는 완료됩니다.

매매금액 5억 원의 중개비, 취득세, 법무사비까지 생각하셔서 자금 계획을 세우셔야 합니다.

전세끼고 매매 절차 [ 매도 방법 1]
전세기간이 만료되기 전에 전세입자가 거주하고 있는 상태로 매도하는 방법으로 바로 입주할 수 있는 매물보다 저렴하게 매도할 수밖에 없습니다. 전세끼고 매도 절차는 다음과 같습니다.

매수자에게 매매 금액의 10% 계약금을 계좌 이체를 받고 매매계약서를 작성합니다. 잔금일에 [매도 금액 – 전세금 – 계약금 10%] 금액을 추가로 계좌 이체를 받으시면 됩니다. 중개비와 양도소득세까지 내시면 전세끼고 매도 완료입니다.

이해하기 어려운 분들을 위해 예를 들어보겠습니다. 매매 가격 5억 원, 전세입자가 4억 원에 거주하고 있다고 가정해봅시다.

매수자에게 매매 금액의 10% 계약금(5,000만 원)을 계좌 이체 받고 매매계약서를 작성합니다.

잔금일에 [매도 금액 5억 원 – 전세금 4억 원 – 계약금 10% 5,000만 원] = 5,000만 원을 추가로 계좌 이체 받으시면 거래는 완료됩니다.

위 글에서 알 수 있듯이 전세끼고 매매는 투자금을 최소화하여 투자할 수 있는 전략입니다. 투자금이 적은 만큼 이상한 물건을 샀을 때 리스크가 상당한데요. 기회가 된다면 전세끼고 매매 시 주의사항도 다루어보도록 하겠습니다.

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전세끼고 매매(갭투자) 방법과 주의사항

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전세끼고 매매 절차

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