Top 16 부동산 경매 위험성 The 21 Detailed Answer

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20대에 법원경매로 빌라 낙찰받고 망했어요.

부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 – Information

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부동산 경매 구조

부동산 경매하는 방법

부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 - Information — 부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 – Information

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부동산 경매 장점과 위험 리스크

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부동산 경매 방법(with 부동산 경매 위험성 및 현실) Finance Report

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부동산 경매가 위험한 이유

부동산 경매는 어떻게 해야할까

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Summary of article content: Articles about 예·적금만 하던 우리 부부가 ‘부동산 경매’ 고수 된 사연 : 주간동아 이렇게 안정을 추구하는 성향 때문에 돈에 대해선 늘 보수적이고 방어적인 자세로 일관했다. 펀드와 주식 등 위험성 있는 투자에는 절대 도전하지 않았다. …
Most searched keywords: Whether you are looking for 예·적금만 하던 우리 부부가 ‘부동산 경매’ 고수 된 사연 : 주간동아 이렇게 안정을 추구하는 성향 때문에 돈에 대해선 늘 보수적이고 방어적인 자세로 일관했다. 펀드와 주식 등 위험성 있는 투자에는 절대 도전하지 않았다. 뉴스, 기사, 속보, 동아일보, 동아닷컴, 주간동아, weekly, donga.comMZ세대는 1980년대 초부터 2000년대 초까지 출생한 세대다. 호황기에 태어나 부모가 경제위기를 겪는 모습을 지켜봤다. 그래서 MZ세대는 경제적 안정성과 ‘가성비’를 무엇보다…
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예·적금만 하던 우리 부부가 ‘부동산 경매’ 고수 된 사연

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권리분석 하는 방법을 알아야 합니다

경매 부대비용 정확히 알아야 합니다

향후 지역의 공급량과 수요량 및 호재사항을 알아야 합니다

경매 소액투자 얼마부터 가능할까

경매를 하면 돈 번다는데 임장이 무서워요

부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등

해당 문서는 부동산 경매 후기를 기반으로 장점, 단점, 방법, 위험성 등 전반적인 정보를 정리한 문서입니다. 부동산 경매를 고려하시는 분들은 해당 문서를 참고하시길 권장드립니다.

채무자가 부동산을 담보로 대출을 받았는데 빚을 갚지 못하면 채무자의 부동산을 강제로 매각 후 채무를 변제합니다. 이렇게 시세보다 저렴하게 강제 매각하는 부동산을 구매하는 것이 부동산 경매입니다.

#부동산 경매 장점

1. 원래 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다.

2. 대출받기 매우 수월하다.(다른 부동산 매입 수단 대비 더 대출이 편리합니다.)

3. 다양한 구조의 부동산을 매입할 수 있다.

4. 경매를 공부하면 부동산 구조 및 투자 방법을 습득할 수 있다.

#부동산 경매 단점

1. 시간적 소요가 매우 크다. (시세조사, 대출, 분석 전부 본인이 해야 합니다.)

2. 선 납부, 후 임대로 적용되어 리스크가 있을 수 있다.(입찰금, 세팅)

3. 최소 투자 단위가 500~1000 이상이어야 한다.

4. 경매는 투자 수단이 아닌 매입 수단에 가깝다.

부동산 경매 구조

채권자가 채무자에게 빌려 준 돈을 돌려받지 못할 때 관할 법원에 경매를 신청하는 것을 시작으로 합니다. 그리고 이렇게 시장에 나온 매물을 경매 방식으로 매입하는 것을 부동산 경매라고 합니다. 경매 방식은 쉽게 말해 높은 가격을 쓰는 사람이 매입하는 입찰 방식입니다. 이에 따라 상권 분석과 권리 분석 그리고 본인의 자본금 등 다양한 요소들을 고려하고 적정 매입 가격을 산정해야 합니다. 관할 법원에 방문하여 입찰 후 부동산을 매입하면 됩니다.

경매로 나오는 부동산들은 적정 가격에 매도하는 것이 아닌 최대한 빠르게 매도하는 것을 목표로 합니다. 그에 따라 주변 시세보다 저렴한 경우가 상당히 많습니다. 이는 장점이지만 이와 반대되는 개념의 단점도 존재합니다. 빠르게 처분하려는 구조상 선 납부 후 임대로 적용되기 때문에 매수자 입장에서는 약간의 리스크를 감당해야 합니다.

부동산 경매하는 방법

부동산 경매는 입찰일 14일 전 법원에서 공고합니다. 그리고 입찰일 7일 전에는 법원에서 작성한 매각 물건 명세서와 감정평가요향표, 인근매각물건 사례 등을 공고합니다. 이를 확인한 후 본인에게 적합한 부동산이라고 파악된다면, 부동산 권리분석 및 대출 또는 자본금 파악 후 관할법원으로 찾아가서 입찰을 진행합니다.

추가로 입찰 시 부동산 감정가액의 10%를 입찰금으로 납부하셔야 합니다. 이때 낙찰되지 않은 경우는 다시 돌려주지만, 낙찰받았으나 포기한 경우는 입찰금을 포기해야 할 수 있습니다. 경매 구조상 이는 리스크라고 볼 수 있습니다.

링크 클릭 시 법원 경매정보 사이트로 이동합니다.

법원 경매 사이트

부동산 경매 비용

부동산은 대부분 레버리지 투자 또는 어느 정도 자본 규모를 갖춘 후 투자하는 것이 일반적입니다. 단, 경매는 약간 다른 점이 있습니다. 경매는 500~1000만 원 비교적 소액 단위로 입찰을 진행해볼 수 있습니다. 시세보다 저렴하기 때문에 조그마한 원룸 형태의 빌라 또는 단독 주택에 경우에는 낙찰도 노려볼 수 있습니다.

경매를 진짜 해보고 싶다면 적은 단위지만 입찰을 진행해보시길 권장드립니다. 입찰되지 않더라도 관할 법원에서 경매를 해보면서 배우는 점이 많습니다. 더불어 초기에 많은 액수의 투자보단 조금씩 나눠서 입찰 경험을 늘리시길 권장드립니다. 경매 학원에서 배우는 것보다 직접 발로 뛰는 것이 훨씬 더 뇌리 남습니다.

추가로 부동산 경매는 대출이 잘 나옵니다. 보통 시세보다 저렴하게 구입한 경우 일반 아파트 매입보다 더 많은 대출 자금을 확보할 수 있습니다. 단, 이 경우 본인의 부동산 지식과 경매 지식이 출중하다고 판단되었을 때 실행하시길 권장드립니다.

부동산 경매 위험성

부동산 경매는 선 입금이 기본입니다. 즉 본인은 낙찰받고 입금하기 전까지 그 집에 상태를 전혀 파악할 수 없습니다. 만약 대출을 받아 잔금을 치렀는데 매입한 부동산 상태가 좋지 못하다면 이는 손실로 이어집니다. 물론 낙찰금을 포기할 수 있습니다. 대신 입찰할 때 감정가액의 10%를 냈던 입찰금은 돌려받지 못합니다. 이 또한 손실입니다.

부동산 경매는 오로지 본인이 판단으로만 진행됩니다. 만약 본인이 권리 분석, 대출, 자본금, 부대 비용 등 다양한 요소 중 하나라도 실수하기 시작하면 손실로 이어집니다. 주식 대비 부동산이 가치 평가가 더 쉽다곤 하지만 이는 어느 정도 투자 지식을 바탕으로 한 사람들에게 적용되는 이야기입니다. 아무것도 모르고 매입한 부동산이 그대로 손실로 이어질 수 있기 때문에 유의하셔서 진행하셔야 합니다.

부동산 경매는 시간적 손실이 엄청나게 발생합니다. 권리 분석을 기본으로 자본금 및 대출금 그리고 부대비용 파악을 한 후 직접 관할 법원에 가셔서 입찰해야 합니다. 단순하게 부동산 경매 몇 번하고 그만할 것이라면 애당초 시작하지 않는 것이 좋습니다. 장기간 한다면 이것이 공부가 되지만, 단기간 한다면 시간만 낭비하게 됩니다.

부동산 경매 : 결론

필자는 다양한 자산의 투자하고 있습니다. 그중 가장 많은 비율을 차지하고 있는 투자 자산이 부동산과 주식입니다. 이는 시간적 소요가 많긴 하지만 필자의 본업을 갉아먹을 정도로 소요되지 않습니다. 그런데 부동산 경매를 해보면서 느낀 건 필자의 본업마저 갉아먹을 정도로 시간적 소요가 발생하는데 수익률이 높다고 보기에는 무리가 있습니다. 더군다나 실제 입찰해본 분들이라면 아시겠지만 낙찰받기 매우 어렵습니다. 이에 따라 필자는 부동산 경매를 포기하고 이젠 하지 않습니다.

물론 필자와 반대로 부동산 경매가 적성에 맞고 일반적인 부동산 매입과 주식을 넘어선 수익을 창출하는 분들도 있을 것입니다. 단, 이것은 본인에게 맞았을 때 이야기입니다. 부동산 경매를 공부하고 직접 해봤더니 본인에게 맞지 않는다고 느끼셨다면 과감하게 포기하시길 바랍니다. 투자는 본인이 가장 적성에 맞고 잘 알고 있을 때 높은 효율을 발휘합니다.

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“부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등” 문서를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

부동산 경매 장점과 위험 리스크

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부동산 경매 장점과 위험 리스크

안녕하세요, junymoney입니다.

이번 포스팅은 부동산 경매 장점과 위험 리스크에 대해 알아보도록 하겠습니다.

모두의 꿈인 내 집 마련에 도움이 될 수 있는 부동산 경매에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산 경매 장점과 위험 리스크

부동산 경매

부동산 경매는 돈을 빌려준 사람(채권자)가 돈을 빌린 사람(채무자)한테서 돈을 돌려받지 못할 때, 공권력으로 부채를 돌려받도록 해주는 제도입니다.

즉 채무자가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 못했을 때, 채권자가 법원을 통해 채무자 대신 경쟁매매방식으로 채무자가 소유한 부동산을 강제로 매각하여 그 매각 대금으로 채권자의 채무를 변제 받는 절차입니다.

채무자 입장에서는 강제로 부동산이 매각되니 가혹하게 느껴질 수 있으나, 채권자 입장에서는 일종의 돈을 받기 위한 제도적 장치입니다.

부동산 경매는 일반적인 부동산 중개업소를 끼고 진행하는 절차와 달리 본인 스스로가 대법원 경매 자료를 바탕으로 하여 권리분석을 해야 하기에 그에 따른 모든 책임은 본인이 지게됩니다.

이에 많은 전문가들은 부동산 초보자들이 부동산 경매를 하기에는 어려울 수 있으니, 엄청 자세히 알아보고 부동산 경매를 시작하는걸 추천한다고 합니다.

그럼 부동산 경매는 어떤 장점이 있기에 인기가 많을까요?

1. 시세보다 저렴하다

부동산 경매의 가장 큰 장점은 부동산 가격이 시세보다 훨씬 저렴하다는 점입니다.

경매가 한번씩 유찰될 때마다 최초 감정가액에서 20%씩 떨어진 가격에서 다시 경매가 시작되니, 두번만 유찰되면 최초 감정가의 64%가 되는 것입니다.

이미 감정가 자체도 시세보다 저렴한데 유찰될 때마다 가격이 떨어지니 시세보다 훨씬 저렴하게 부동산 구매가 가능합니다.

2. 권리관계를 국가가 정리해준다

일반적인 부동산 거래에서는 등기부상에 복잡하게 얽혀 있는 권리역시 그대로 인수받게 됩니다.

그러나 경매에서는 부동산에 대한 권리관계를 공권력이 깨끗하게 정리해줍니다.

다만, 법원에서 해결해주지 않는 몇 가지 권리관계가 있어서 ‘권리분석’이 필요합니다.

3. 부동산 거래 사고가 비교적 일어나지 않는다

경매는 모든 과정을 관련 법령이 정한 절차에 따라 진행됩니다.

경매 절차를 위반했거나 미흡한 경우에는 문제된 부분을 시정하거나 보완한 후에 입찰을 실시하므로, 비교적 부동산 거래 사고가 발생하지 않는다고 할 수 있습니다.

4. 부동산 융자가 잘 됨, 부동산 융자의 절차가 편리함

보통 부동산을 취득할 때에는 매도인의 협조가 필수적입니다.

그러나 경매의 경우에는 매도인의 협조를 구할 필요가 없습니다. 그렇기에 융자를 받는 것이 편리한 장점이 있습니다.

5. 부동산 매물 종류가 다양하다

주택, 아파트, 상가, 공장, 농지 등 다양한 종류로 매물이 전국적으로 법원경매로 나오게 됩니다.

부동산 거래 시장의 규모가 아주 크기에 선택의 종류가 다양하게 있습니다.

부동산 경매의 단점은 어떤게 있을까요?

1. 입찰금을 손해볼 수도 있다

부동산 경매에 참여하기 위해서는 부동산 감정가액의 10%를 법원에 입찰금으로 미리 내야 합니다.

만약 경매로 나온 부동산을 낙찰 받았는데, 알고 보니 문서로는 파악되지 않는 중대한 결함이나 문제가 있다면 입찰금을 포기해야 하는 경우가 생깁니다.

낙찰이 되지 않았을 경우에는 당연히 입찰금을 돌려줍니다.

2. 권리관계가 복잡한 경우가 있다

부동산 경매에 나온 매물들은 채권자와 채무자가 원만한 해결을 하지 못해서 나온 매물들이 많습니다.

그러므로 일반적인 부동산보다는 권리관계가 훨씬 복잡할 수 있습니다.

문서에 나타나지 않는 권리관계에 더욱 주의해야 합니다.

유치권을 예로 들어보면, 이는 공사대금을 받지 못한 건축업자가 해당 건물이나 주택에 들어가 있으면서 밀린 돈을 받지 못하면 나갈 수 없다고 버티는 것입니다.

이런 유치권은 부동산 문서에는 나타나지 않습니다.

3. 소유자 및 세입자들(부동산 점유자)와 신경전

보통 부동산을 명도해야 하는 채무자인 명도대상 점유자들은 부동산을 자진 명도해주지 않는 경우가 일반적입니다.

협상과 인도명령 및 강제집행절차 등을 통해 명도를 진행하는 과정에서 명도 대상자들과 신경전이 일어나게 됩니다.

4. 정말 충분한 권리분석, 공부가 필요합니다.

부동산 경매는 부동산 중개업소를 끼고 진행하는게 아니다 보니, 모든 책임과 손실은 본인이 지게됩니다.

이에 해당 경매물건의 권리분석을 잘못하면, 낙찰대금 이외로 금액이 더 들어갈수도 있고 최악의 경우에는 경매로 받은 물건의 소유권도 뺏기는 경우도 있다고 합니다.

이외에도 부동산 경매는 부동산 초보자들이 하기에는 다소 어려울 수 있습니다.

저도 부동산 경매에 대해 포스팅 하면서 간단히 알아 보았으나 아직 부동산 경매 및 지식이 부족하기에 앞으로 부동산 지식을 공부하면서 포스팅을 올리도록 하겠습니다.

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부동산 경매 방법(with 부동산 경매 위험성 및 현실)

채무자의 부동산을 강제로 매각하여 변제할 때 받는 절차를 부동산 경매라고 합니다. 매각의 목적은 빠른 채무 상환이기 때문에 일반적으로 저렴한 시세 부동산을 매입할 수 있습니다. 이에 따라 많은 투자자들이 부동산 경매에 참여하고 있습니다.

부동산 경매는 생각보다 녹록지 않습니다. 부동산에 지식이 없는 경우엔 대부분 손해를 보거나 낙찰을 받지 못합니다. 이에 더불어 매입 구조 상 발생하는 리스크까지 있기 때문에 진입장벽이 낮다고 보긴 어렵습니다. 만약 부동산 경매를 하고자 한다면 부동산에 대한 충분히 공부해보시길 권장드립니다.

부동산 경매 방법

1. Google에서 ‘법원 경매’를 검색한 후 상단의 뜨는 사이트로 이동한다.

2. 본인이 방문할 수 있는 관할 법원을 선택하거나 관련 지역을 설정하여 검색한다.

3. 부동산 기본정보와 감정평가요향표, 인근 매각물건 사례를 확인한다.

4. 매입할만한 부동산인지 상권분석 및 권리분석을 통해 확인하고, 매입하기 적합한 부동산이라 생각된다면 자금 조달 방법을 탐색한다.(대출, 배당 등)

5. 매각기일과 시간을 확인하여 관할법원으로 이동한다.

6. 입찰을 진행한다.(경매 방식으로 진행됩니다.)

7. 낙찰받으면 대금 지급기한을 정하고 기한에 맞춰 지급한다.

*부동산 경매 시 참고사항

-부동산 감정가액의 10%를 일시금으로 납부하셔야 입찰이 가능합니다.(낙찰받지 못하면 다시 돌려줍니다.)(낙찰받았는데 포기하면 입찰금을 돌려주지 않습니다.)

-선 대급 지급 후 임대가 적용됩니다. (먼저 돈을 지급해야 매입한 부동산을 활용할 수 있습니다.)

-부동산 경매 대출은 일반적인 부동산 담보 대출 대비 더 많은 한도가 산정됩니다.(일반적인 부동산 대비 매입 시세가 저렴하기 때문입니다.)

-유찰이 2회 이상 넘어가는 부동산은 매입을 비권장드립니다.(좋은 부동산도 유찰되는 경우가 많지만, 그런 좋은 부동산은 유찰 횟수가 1회 이상 넘어가지 않습니다. 유찰 횟수가 2회 이상 과도하면 좋은 부동산이라 보기 어렵습니다.)

-부동산 경매는 단순히 낙찰금만 부과되지 않습니다. 취득세, 명도비용, 입주 지연 등 다양한 부대비용이 뒤 따릅니다.

부동산 경매 위험성(리스크)

부동산 경매 자체가 채무자가 제대로 변제하지 못하여 발생하는 특수한 상황이기 때문에 구조가 매각을 기반으로 합니다. 이에 따라 일반적인 부동산처럼 확인 후 매입하는 것이 아닌, 매입 후 확인할 수 있는 시스템을 갖추고 있습니다. 아무리 권리분석과 상권분석이 잘되어 있어도 실제 매물을 확인하지 못한다면 얼마나 보수 비용이 들어갈지 파악하기 어렵습니다. 선 지급 후 임대는 대표적인 부동산 경매의 리스크라고 볼 수 있습니다.

부동산 경매 현실

다양한 포털 사이트를 보면 부동산 경매를 통해 돈을 많이 벌었다는 분들도 많습니다. 그렇게 혹해서 부동산 경매에 뛰어드는 분들이 상당히 많을 것이라 예상됩니다. 아쉽게도 현실을 녹록지 않습니다. 좋은 부동산은 낙찰받기 어려울뿐더러 처음 경매를 접하면 매입할 부동산이 어느 정도 가격에 사야 적당한 것인지 파악하기 어렵습니다. 더군다나 입찰하는 시스템이기 때문에 직접 관할 법원에 방문해야 하기 때문에 시간 소비가 매우 큽니다.

부동산 경매 공부법

1. 부동산과 경매의 시스템을 다룬 서적 읽는다.

부동산의 시스템과 경매의 시스템 그리고 경제에 대한 시스템을 다룬 서적을 몇 권 읽어 보셔야 합니다. 시스템의 구조가 무엇인지 이를 통해 어떤 것을 얻을 수 있는지, 시스템을 활용하는 방법은 무엇인지 확인해보시길 바랍니다.

2. 관할법원에 꾸준히 방문한다.

아무리 많은 경매 후기 및 전문가의 서적을 읽어도 실제 관할법원에 방문하면 당황하기 일색입니다. 따라서 낙찰받지 하더라도 꾸준히 입찰장에 방문하여 분위기와 흐름을 파악하시길 권장드립니다.

3. 현명한 투자자와 관계를 맺는다.

오프라인, 온라인 할 것 없이 가짜 투자자들이 상당히 많이 늘어났습니다. 이는 부동산 경매뿐만이 아니라 주식, 가상화폐, 원자재 돈을 벌 수 있는 투자처라면 동일합니다. 이런 가짜 투자자들은 누구나 돈을 벌 수 있다고 초보 투자자들을 현혹합니다. 이런 가짜 투자자들이 아닌 진짜 진실을 알려주고 좋은 정보를 주는 현명한 투자자들과 지속적으로 커뮤니케이션하시길 권장드립니다.

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