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Barème Viager DAUBRY ® Officiel – La référence pour le Calcul Viager
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Depuis plus de 25 ans le barème viager Daubry est le référent en matière de calculs viagers
A partir d’un appartement d’une valeur de 150 000€
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Qu’est-ce que le barème viager Daubry ? – Viager Rentable
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Exemple de calcul d’un viager occupé
Où trouver le barème viager Daubry
Navigation de l’article
PDF Télécharger calcul daubry Gratuit PDF | PDFprof.com
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barème viager daubry pdf
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Le barème Daubry pour calculer un viager
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- Table of Contents:
Les calculs viagers possibles
L’utilisation du barème Daubry pour les viagers
Comment calculer avec barème Daubry
Les espérances de vie du barème Daubry
Le taux de DUH du barème Daubry
Le taux de rentes du barème Daubry
Ne pas oublier d’ajuster la rente viagère
Quelles sont les limites du barème Daubry
En savoir plus sur le barème Daubry
19 commentaires sur “Le barème Daubry pour calculer un viager”
Barème Viager Daubry – Viager Europe
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Votre spécialiste en viager et nue propriété
Les particularités du barème
Deux indications
barème viager daubry pdf
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Qu’est-ce que le barème viager Daubry ? – Viager Rentable
Le barème viager Daubry permet le calcul d’une rente viagère. Il a été établi par Maitre Jacques-A Daubry, viagériste, qui s’est basé sur l’étude de 20 000 contrats viagers. Nous allons voir comment calculer la rente d’un viager occupé grâce au barème viager.
La 5ème édition du barème Daubry est parue en 2018. C’est actuellement, en 2021, la dernière mise à jour disponible). Il constitue une référence chez les spécialistes du viager. Il est à la fois rapide, pratique et reconnu comme fiable par les experts du domaine. Cette dernière version actualisée prend en compte les dernières espérances de vie connues avec une extrapolation sur 5 ans afin de tenir compte de la progression de la longévité et aussi de la spécificité des crédirentiers.
Le barème Daubry constitue une référence aussi bien pour le vendeur que l’acheteur d’un viager. Pour ce dernier, il lui permet de contrôler le calcul du viager réalisé par l’agence immobilière ou par le notaire.
Exemple de calcul d’un viager occupé
Avec le barème Daubry, on peut lire que pour un couple, composé d’un homme de 73 ans et d’une femme de 71 ans, l’espérance de vie est de 22 ans. Si on cherche à calculer la rente viagère pour une maison estimée à 200000 euros, on effectue les calculs suivants selon le type de viager :
Pour un vrai viager (rente sans bouquet) :
Nue-propriété : 200 000 € x 41.7% (N-P) = 83 400 € Bouquet : 83 400 € – 0 € = 83 400 € Rente annuelle : 83 400 € x 5.5% (taux de rente) = 4 587 € / an
La rente viagère sera donc de 4 587 € par an.
Ainsi, si le viager dure 22 années alors le cumul des arrérages sera de 100 914 € (hors indexation de la rente) pour un bien immobilier d’une valeur de départ estimée à 200 000 €.
Pour un viager classique (bouquet + rente) :
Avec l’hypothèse d’un bouquet de 50 000 €, on a le calcul suivant :
Nue-propriété : 200000 € x 41.7% (N-P) = 83 400 € Bouquet : 83 400 € – 50 000 € = 33 400 € Rente annuelle : 33 400 € x 5.5% (taux de rente) = 1 837 € / an
La rente viagère sera de 1 837 € par an.
Ainsi, si le viager dure 22 années alors le cumul des arrérages sera de 40 414 € (toujours hors indexation de la rente). Soit un cumul (bouquet + rente) de 90 414 € pour un bien immobilier d’une valeur de départ estimée à 200 000 €.
Où trouver le barème viager Daubry ?
Vous pouvez commander le barème Daubry sur baremeviager.fr.
PDF Télécharger calcul daubry Gratuit PDF
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Le barème Daubry pour calculer un viager
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Le barème Daubry est un barème viager.
Ce barème permet de calculer les rentes viagères d’un viager et a été établi par Jaques Daubry. Les taux données sont issus des études de mortalités de l’INSEE mais également sur la base de la mortalité observée sur plusieurs milliers de contrats viagers.
Les calculs viagers possibles
Le barème Daubry tient compte de 13 230 données et 1956 possibilités. Il permet de calculer les taux de rentes viagères des contrats viagers à venir.
Pour les vendeurs seuls, vous pouvez calculer la rente des hommes et des femmes de 40 ans à 105 ans.
Dans le cas d’un couple vendeur, vous pouvez déterminer la rente pour un homme et une femme de 20 ans plus jeune à 10 ans plus âgée.
Il est également possible de calculer une rente viagère sur des couples de même sexe.
La rente peut s’appliquer à un démembrement en nue-propriété et usufruit mais aussi en droit d’usage et d’habitation.
Le barème vous permet donc de calculer de nombreuses situations différentes. Néanmoins, les couples avec des écarts d’âge importants, des ventes de frères et soeurs ou encore des couples homosexuels ne peuvent pas donner lieu à une évaluation selon Daubry.
Par ailleurs, les cas particuliers de réversion partielle peuvent pas être déterminées avec Daubry.
L’utilisation du barème Daubry pour les viagers
Le barème Daubry est utilisé par la plupart des professionnels du viager (viagéristes, agents immobiliers, notaires etc.). Il a pour vocation de proposer une espérance de vie proche de la réalité.
La version la plus récente du barème Daubry a été publiée en 2018.
Je vous conseille de rester vigilant lors de l’utilisation du barème Daubry. En effet, il ne s’agit que d’un calcul de référence, déterminé sur la base d’une valeur locative fixée du bien.
Or, la valeur locative (ramenée à la valeur vénale du bien) est différente pour un appartement en plein coeur de Paris ou dans une petite ville de province.
Il est préférable d’utiliser Daubry dans des zones où le rendement locatif brut (ratio loyer/valeur vénale) n’excède pas 4% puisqu’il s’agit de l’hypothèse sous-jacente utilisée par le barème.
L’un des principaux avantages du barème Daubry est de pouvoir faire un calcul extrêmement rapide d’un viager.
Le calcul est assez simple :
Déterminer la valeur vénale du bien immobilier. Il s’agit de la valeur sur le marché du bien s’il était vide. Cette valeur est généralement donnée par un agent immobilier expert du quartier ou de la ville du bien immobilier. Pour un viager occupé, il faut appliquer la décote d’occupation : en fonction du sexe et de l’âge du/des vendeur(s), le barème Daubry vous donnera un taux de DUH. En multipliant ce taux par la valeur vénale du bien, vous obtenez le montant du DUH (droit conservé par le vendeur). Retranchez ce montant de la valeur vénale pour obtenir la nue-propriété (la part achetée par l’acquéreur). Déterminer le capital à renter en soustrayant le bouquet à la nue-propriété. Calculez la rente viagère en multipliant le taux de rentes au capital à renter. Ce taux de rente est donné par sexe et âge du ou des vendeurs.
Les espérances de vie du barème Daubry
Les espérances de vie du barème Daubry ont été déterminées à partir des données de l’INSEE (les tables de mortalité). Daubry a également effectué une modification de ses tables, surtout sur les âges élevés à partir de ses propres observations.
Néanmoins, Vita Pecunia a détecté des anomalies sur les espérances de vie à certains âges. Prudence donc lors de son utilisation : n’hésitez pas à confronter l’espérance de vie avec d’autres sources de données, comme l’INSEE ou les assureurs.
Le taux de DUH du barème Daubry
Le taux de DUH a été calculé à partir de l’espérance de vie de Daubry et une hypothèse de rendement locatif du logement.
Ce rendement est de 4,5% (le ratio entre les loyers annuels et la valeur du bien immobilier).
Nous attirons votre attention sur le fait que ce rendement n’est pas forcément adapté à toutes les opérations immobilières.
Enfin, le taux d’actualisation utilisé dans le calcul du DUH est égal à ce même rendement locatif. Autrement dit, le rendement locatif du bien immobilier est partagé entre l’acheteur et le vendeur. Cette règle de répartition nous semble tout à fait équitable.
Il est très simple de déterminer un DUH avec Daubry : il suffit de multiplier le taux de DUH du barème Daubry par la valeur vénale du bien immobilier.
Le taux de rentes du barème Daubry
Le taux de rentes du barème Daubry a également été calculé avec l’espérance de vie du même barème et une hypothèse de taux technique d’environ 4,5% (taux variable).
Autrement dit, le vendeur est rémunéré 4,5% (en plus de la revalorisation de la rente selon l’inflation) en accordant une facilité de paiement à l’acheteur via les rentes.
Dans un contexte économique où les taux d’emprunt des états sont proches de 0% sur 10 ans, ce taux nous semble très élevé et l’acheteur peut donc être lésé.
Enfin, comme pour le DUH, le calcul de la rente est simple : il suffit de multiplier le taux de rentes par le capital à renter (valeur vénale – DUH – bouquet). Notez que le montant obtenu est une rente annuelle : divisez ce montant par 12 pour obtenir une rente mensuelle.
Ne pas oublier d’ajuster la rente viagère
Je vous rappelle que le viager est un contrat aléatoire. Dire qu’il n’existe qu’une seule rente viagère, exacte, n’a pas de sens.
Le barème Daubry, comme n’importe quel autre barème viager permet de fixer un point de référence mais peut tout à fait être modulé selon l’offre et la demande ou de l’état de santé du vendeur.
Bien entendu, tant que l’aléa est conservé.
Il existe d’autres méthodes d’évaluation pour votre viager, comme :
Une évaluation économique avec la table de mortalité TGH05-TGF05 (méthode conseillée) : vous pouvez commander une étude personnalisée fait par des actuaires (consultez la page de nos services ou contactez-nous).
Une évaluation économique fait avec le logiciel Hectaur des notaires
Une évaluation sur la base du barème fiscal : cette méthode est fortement déconseillée
Quelles sont les limites du barème Daubry ?
La barème Daubry est un barème de qualité et reconnu. En revanche, j’ai constaté plusieurs limites dans l’utilisation de ce barème :
Il n’existe pas (à ma connaissance) de version en ligne, plus simple et rapide à consulter qu’un document papier très dense ;
Le barème repose sur la table de mortalité Insee. La mortalité utilisée est donc celle qui a été observée entre ces dernières années en France. La mortalité des crédirentiers est plus faible que celle de la population française car les vendeurs se savent en bonne santé. Par ailleurs, ce type de table n’utilise pas d’extrapolation sur la longévité. Si elle est efficace pour les âges élevés, elle présente un « risque de table » pour les âges jeunes. En effet, il est fort à parier que l’espérance de vie va continuer à s’allonger ;
Ce barème donne une répartition entre la nue-propriété et le DUH en fonction de la valeur de la pleine propriété. Autrement dit, Daubry fait une hypothèse sur le montant des loyers et les paramètres financiers. Ce barème s’applique donc bien pour les biens situés à Paris, dans le sud de la France et dans les grandes agglomérations. En revanche, je vous le déconseille dans les autres villes de France. Néanmoins, sont utilisation est facilitée.
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