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Est-il possible de faire un viager sans rente ?
Dans le cadre d’un viager sans rente, le vendeur transfère la propriété de son bien immobilier à un acheteur sans toucher de rente. Le prix du bien immobilier est intégralement acquitté par l’acheteur au moment de la signature du contrat de vente.
Comment calculer un viager sans rente ?
Calcul du prix d’un viager sans rente
Le prix d’un viager sans rente est donc calculé sur la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH), calculée en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier.
Quels sont les pièges du viager ?
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d’un viager libre, l’acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d’aléa.
Comment vendre en viager libre ?
Le principe de la vente en viager libre est relativement simple. Le vendeur, aussi appelé crédirentier vend son logement à l’acheteur, le débirentier en contrepartie du paiement d’une somme d’argent le jour de la vente (le bouquet) et d’une rente viagère de manière périodique.
Comment fonctionne un viager sans bouquet ?
Le viager libre permet au crédirentier de percevoir un bouquet initial et une rente viagère à vie. Contrairement au viager occupé, le débirentier est en mesure d’habiter le bien ou de le louer : l’acheteur obtient donc l’usufruit du bien dès la signature du contrat.
Quels sont les frais de notaire pour un viager ?
- De 0€ à 6500€ : 3,87%
- De 6500€ à 17000€ : 1,596%
- De 17000€ à 60000€ : 1,064%
- Au-delà de 60000€ : 0,799%
Comment se calcule le prix d’un viager libre ?
Pour un viager libre : Rente annuelle = (valeur du bien – bouquet) / coefficient de l’Insee. On arrive à (400 000 € – 100 000 €) / 12,3 = 24 390 € par an, ce qui correspond à 6 097 € par trimestre ou 2 032 € par mois.
Quel bouquet pour un viager libre ?
Le calcul du bouquet pour le viager est libre, il représente en général 20 à 30% de la valeur vénale du logement. En reprenant notre exemple, considérons que Mr Durand peut demander un bouquet de 200 000 euros afin de répondre à ses besoins de trésoreries.
Qui paye la taxe foncière en cas de vente en viager ?
Pour une vente en viager occupé avec droit d’usage et d’habitation, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l’acheteur, sauf si une clause précise le contraire dans l’acte de vente. La répartition des autres charges doit également être prévue dans l’acte de vente.
Qui paie les travaux dans un viager occupé ?
Dans le cadre d’un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s’il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l’acquéreur.
Est-ce que ça vaut le coup d’acheter en viager ?
L’achat en viager est en général assez rentable (entre 5 et 8% de rentabilité), mais il dépend d’un aléa important : l’espérance de vie du vendeur. Les acheteurs doivent veiller aux clauses incluses dans le contrat, qui peuvent transformer le viager en gouffre financier.
Comment savoir si un viager est rentable ?
La rentabilité alléchante du viager
La plus-value générée par un achat en viager occupé équivaut, sur le long terme, à une rentabilité annuelle comprise entre 6 et 8 %. Une performance bien supérieure à d’autres placements tels que l’assurance vie (2 %) ou l’immobilier locatif (environ 4 %), selon l’IEFV.
Quel âge pour mettre sa maison en viager ?
Vendre en viager est intéressant à partir de 70 ans. En effet, le calcul viager permet alors d’avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l’acheteur et intéressante pour le vendeur. L’opération est conseillée jusqu’à l’âge de 85 ans.
Qui est propriétaire d’un viager ?
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l’acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
Qui peut mettre sa maison en viager ?
Autrement dit, ce type de vente vous permet en tant que vendeur (ou crédirentiers), de disposer de revenus complémentaires tout en continuant à vivre dans votre logement. Vendre en viager est un concept intéressant et principalement employé par les personnes âgées ou les retraités.
Comment calculer le DUH d’un viager occupé ?
Exemple de calcul
La valeur vénale est de 200 000€, le bouquet de 50 000€. Selon la méthode fiscale, l’usufruit est de 30% x 200 000€ = 60 000€. Le DUH s’élève donc à 60 000€ x 60% = 36 000€.
Comment calculer l’abattement d’occupation ?
Par abattement d’occupation en fonction de l’âge du vendeur : pour un vendeur âgé de 70 ans, la décote vaut -50%, s’il est âgé de 90 ans, elle vaut –20%. La décote est plus forte si le crédirentier est plus jeune.
Comment calculer un viager sur deux têtes ?
La méthode de calcul est identique pour un viager occupé sur deux têtes ou pour un viager occupé ; Seul le coefficient multiplicateur (ou le taux de rentes, aussi appelé coefficient diviseur viager) change et vous devez prendre un coefficient d’un barème qui prend en compte les viagers à deux têtes.
Qu’est-ce que la valeur occupée d’un viager ?
En viager occupé, le bien est vendu occupé. Le vendeur reste vivre dans le bien, il conserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien. Ce droit a bien entendu une valeur, cette valeur qui ne pourra pas être vendue. En ce sens, la valeur vendue est la valeur occupée en viager.
Comment est fixé le prix d’un viager ? | L’immobilier par SeLoger
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Comment est fixé le prix d’un viager
Achat en viager le bouquet peut représenter jusqu’à 40 % du prix de vente
Comment est calculée la rente viagère
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Trouver le juste prix
Eviter le piège
Choisir le meilleur moment pour vendre
Prévoir la libération anticipée
Ne pas oublier la réversion de rente
Penser à la revalorisation de la rente
Une réponse à “Viager 7 pièges à éviter”
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Le viager libre : comment ça marche ?
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Le viager libre fonctionnement et définition
Les avantages et inconvénients du viager libre
Le viager libre sans bouquet
La répartition des travaux du viager libre
Comment calculer un viager libre
La fin du viager libre
Peut-on revendre un viager libre
La fiscalité du viager libre
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En savoir plus sur le viager libre
6 commentaires sur “Le viager libre comment ça marche ”
Viager sans rente : définition, calcul et avis
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Qu’est-ce que le viager sans rente
Quels sont les avantages du viager sans rente
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Peut-on acheter un viager sans rente ?
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Le principe de rente du viager
Fixer le prix dâun viager sans rente
Les avantages du viager sans rente
Exemple de calcul dâun viager sans rente
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LA VENTE AVEC RESERVE DU DROIT D’USAGE ET D’HABITATION
LA NUE PROPRIETE (AVEC RESERVE D’USUFRUIT)
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Comment est fixé le prix d’un viager ?
Achat en viager : le bouquet peut représenter jusqu’à 40 % du prix de vente
Pour fixer le prix d’un viager, il faut, dans un premier temps, déterminer la valeur du logement au plus près du prix du marché. Comme pour une vente immobilière « classique », cette valeur dépend de certains critères, comme la superficie, l’implantation et l’état du bien immobilier. Une fois la valeur de marché du logement connue, il est possible de déterminer le bouquet (somme d’argent versée comptant) et la rente (« loyer » généralement versé chaque mois) que devra verser l’acheteur pour acquérir le bien. Non obligatoire dans le cadre d’un viager, le bouquet correspond à une fraction du prix de marché du bien immobilier : une décote d’occupation est appliquée à la valeur du logement en cas de viager occupé. Le bouquet est versé par l’acquéreur (débirentier) au vendeur (ou crédirentier), le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Fixé librement par le vendeur, le montant du bouquet représente généralement entre 10 et 40 % de la valeur du bien immobilier vendu en viager.
Le bouquet : obligatoire ou non ? Dans le cadre d’un viager, le bouquet n’est pas obligatoire : si le vendeur n’en demande pas, la rente versée par l’acheteur sera plus élevée.
Comment est calculée la rente viagère ?
Une fois le bouquet déterminé, son montant est inscrit dans le contrat de vente : le solde du prix de vente doit être converti en rente viagère, qui sera payée par l’acheteur pendant la durée du viager. Cette rente est fixée selon l’évaluation de la valeur du bien immobilier, le montant du bouquet, l’âge du vendeur et son espérance de vie et le type de viager (occupé ou libre). En cas de viager occupé, il faut aussi lui appliquer une décote pour tenir compte de la valeur de la jouissance ou du droit d’usage et d’habitation que se garde le vendeur sur le bien vendu. L’impact de l’âge du vendeur sur le montant de la rente est calculé grâce à l’utilisation de tables de mortalité, établis par l’Insee et les compagnies d’assurance, qui estiment la durée de vie restante de la personne. Précisons que la rente peut être versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Par ailleurs, le contrat de viager prévoit l’indexation de la rente sur l’indice des prix à la consommation. En cas d’inflation, le montant de la rente pourra donc être augmenté. En achetant en viager, il est donc possible de payer un prix supérieur ou inférieur à la valeur réelle du bien.
Méthode de calcul de la rente d’un viager libre
Valeur du bien 300 000 € Bouquet souhaité par le vendeur 120 000 € Valeur résiduelle du bien 180 000 € Age du vendeur 80 ans Espérance de vie du vendeur (selon l’INSEE) 8,33 ans Rente annuelle (valeur résiduelle/espérance de vie) 21 609 € Rente mensuelle 1 800,75 €
Viager libre : une rente plus élevée ? Le montant de la rente est plus élevé pour un viager libre car la valeur marchande du bien ne subit pas de décote d’occupation.
Calcul du prix d’un viager sans rente
Moins répandu que le viager classique, le viager sans rente peut être une opération intéressante financièrement. C’est un type de viager dont l’unique coût pour l’acquéreur est le bouquet. Le risque de longévité du vendeur (ou crédirentier) est limité pour l’acquéreur (débirentier) en raison de l’absence de rente viagère : le prix de vente final du logement n’est donc pas inconnu, comme c’est le cas dans le cadre d’un viager classique. Le prix d’un viager sans rente est donc calculé sur la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH), calculée en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier. Comme pour un viager classique, l’acheteur ne devient propriétaire du bien qu’au moment du décès du vendeur. Précisons que le viager sans rente offre la possibilité pour l’acheteur d’hypothéquer le bien pour emprunter et financer son achat.
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L’âge du vendeur à son importance lors de la vente en viager. Il influe sur le prix de vente mais pas seulement. La rente mensuelle perçue est soumise à l’impôt sur le revenu mais bénéficie d’un abattement fiscal en fonction de l’âge. Il est parfois intéressant d’attendre une année supplémentaire pour vendre afin de bénéficier d’un abattement plus avantageux. Pour choisir le moment le plus opportun pour vendre en viager il faut également prendre en compte la plus-value immobilière. S’il s’agit d’une résidence secondaire par exemple, le vendeur est amené à en payer une. En fonction de la durée de détention du bien, un abattement voire une exonération de l’impôt sur la plus-value est possible. Le meilleur moment financièrement pour vendre est donc à trouver.
Le viager libre : comment ça marche ?
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Le viager immobilier regroupe plusieurs types de vente viagères, dont le viager libre. Bien que ce type de vente soit peu répandu, il offre des avantages non négligeables au vendeur comme à l’acheteur par rapport au viager occupé, plus classique.
Le principe de la vente en viager libre est relativement simple. Le vendeur, aussi appelé crédirentier vend son logement à l’acheteur, le débirentier en contrepartie du paiement d’une somme d’argent le jour de la vente (le bouquet) et d’une rente viagère de manière périodique.
Contrairement au viager occupé, le vendeur quitte les lieux et vend son logement libre d’occupation.
Le viager libre : fonctionnement et définition
Le viager libre est une vente immobilière dans laquelle le logement est vendu libre d’occupation. Le vendeur cède donc la pleine propriété de son bien, comme lors d’une vente immobilière classique.
Le fonctionnement est donc différent du viager occupé. Ce dernier cas est un démembrement de propriété où le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (ou plus rarement l’usufruit) du logement et l’acheteur récupère la nue-propriété.
Le bouquet du viager libre
L’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur une somme d’argent à apporter le jour de la vente. Cette somme doit être libérée en totalité par l’acheteur et peut être vue comme un apport pour acquérir le bien immobilier.
Il n’existe pas de loi qui fixe ce montant. Généralement, on parle d’une somme représentant en 20% et 30% de la valeur vénale du bien immobilier.
En pratique, il est possible de rencontrer des viagers libres sans bouquet.
La rente viagère du viager libre
L’acheteur complète le versement du bouquet par des versements réguliers (généralement mensuels) appelés rentes viagères.
La rente viagère est payée jusqu’au décès du vendeur.
En fonction de l’âge d’entrée en jouissance de la rente, le vendeur pourra appliquer un abattement aux rentes viagères. Par conséquent, les revenus sont peu fiscalisés.
Les avantages et inconvénients du viager libre
Le viager libre présente un avantage de taille pour l’acheteur : la possibilité d’occuper directement le bien ou de le louer.
L’acheteur peut occuper directement le bien immobilier sans attendre le décès du vendeur. Le viager libre est donc adapté à une stratégie d’acquisition de sa résidence principale par exemple.
Le viager libre peut également convaincre des investisseurs immobiliers. Ces derniers peuvent proposer le bien immobilier à la location.
Concernant le financement, le viager libre est avantageux contrairement à un achat classique. L’octroi du viager est donné par le vendeur et non par une banque.
Attention toutefois, le bouquet ne pourra pas être financé par un emprunt bancaire. L’acheteur devra donc apporter le bouquet au comptant dans l’opération ou négocier un montant plus bas (ce qui augmentera mécaniquement la valeur de la rente viagère).
Si l’acheteur rencontre des difficultés pour se faire financer dans le circuit bancaire (situation particulière, entrepreneur, sans emploi…), le viager libre peut-être une bonne solution.
Du côté du vendeur, si le logement était son ancienne résidence principale, il ne paiera pas d’impôts sur le bouquet. Les rentes seront très peu fiscalisées.
Cela lui permettra de financer son entrée en établissement médicalisé par exemple.
Le viager libre présente cependant quelques inconvénients. Contrairement à un viager occupé, le prix d’acquisition est plus élevé pour l’acheteur.
Le nombre de biens disponibles en viager libre est également très faible et il sera compliqué de trouver le bien idéal, surtout pour les acheteurs qui souhaitent en faire leur résidence principale et qui ont de nombreux critères à satisfaire.
Le viager libre sans bouquet
Il est possible de trouver des viagers libres sans bouquet, et donc exclusivement payés avec des rentes viagères. Cela peut-être très intéressant pour un acheteur qui n’a pas de capital à placer lors de l’achat de son bien immobilier.
Il s’agit d’un achat immobilier sans apport en quelques sortes.
La répartition des travaux du viager libre
Contrairement à un bien vendu en viager occupé sur lequel acheteur et vendeur doivent respecter une répartition des charges et des travaux, le viager libre fonctionne différemment.
Le viager libre est une vente de la pleine propriété.
Dans ce cas, la totalité des charges et des travaux sont redevables par l’acheteur.
Le calcul du viager libre est plus simple que celui du viager occupé. En effet, vous n’avez pas à calculer le montant du droit d’usage et d’habitation (DUH) puisqu’il n’y en a pas.
Je vous détaille ci-dessous les étapes du calcul du viager libre.
Vous devez tout d’abord déterminer la valeur vénale du bien immobilier. Pour cela, vous pouvez comparer votre bien immobilier avec ceux disponibles sur le marché. Vous trouverez des annonces dans les journaux locaux, les devantures des agences immobilières et également sur internet, sur Leboncoin ou Seloger. N’hésitez pas à faire appel à un agent immobilier pour qu’il vous aide à affiner le prix de vente du bien immobilier. Cette valeur vénale est la valeur de la pleine propriété qui servira pour la suite du calcul.
La deuxième étape consiste à soustraire de la valeur vénale le montant du bouquet.
Enfin, vous devrez utiliser un barème viager à jour pour déterminer le coefficient diviseur à appliquer. Le coefficient diviseur vous permettra de convertir le capital précédemment calculé en rentes viagères. Par exemple, pour un appartement de 150 000€, vendu en viager libre avec un bouquet de 30 000€. Si le coefficient diviseur est de 10, la rente viagère mensuelle est de (150 000 – 30 000) / (12 x 10) = 1 000€.
La fin du viager libre
Le viager libre se termine classiquement au décès du vendeur.
Dans ce cas, la famille du vendeur ou le notaire en charge de la succession contactera l’acheteur pour qu’il cesse les paiements des rentes viagères.
L’acheteur peut également mettre fin au viager en le revendant.
Peut-on revendre un viager libre ?
Beaucoup de personnes pensent qu’il n’est pas possible de revendre un viager une fois acquis et qu’il est obligatoire d’attendre le décès du vendeur.
Cela est faux.
Il est tout à fait possible de revendre un viager libre (ou occupé) même si le vendeur est toujours en vie.
Attention toutefois, vous devez prendre quelques précautions en amont.
Afin de faciliter la revente, assurez-vous d’acheter un viager libre dans une zone dynamique et prisée. En achetant votre viager à un bon prix, vous limiterez les risques de pertes lors de la revente.
J’édite un calculateur viager réservé aux professionnels qui vous permet de déterminer le montant de la rente pour éviter les erreurs de calcul.
Si vous avez besoin d’une ou deux études viagères, vous pouvez directement les commander.
N’hésitez pas à négocier le prix du viager. Vous pourrez même, dans certains cas, faire une affaire à la revente !
Vous devez également savoir que la revente n’est pas soumise à l’accord du vendeur, ni sur la cession, ni sur le choix du repreneur.
En revanche, l’acheteur se porte garant du nouvel acheteur. En cas de défaut de ce dernier, le premier acheteur devra payer les rentes viagères !
Ce dernier devra donc s’assurer de la solvabilité du repreneur qu’il choisira.
Enfin, le nouveau bouquet demandé, payé par le nouvel acheteur à l’ancien devra être bien calculé pour éviter des déconvenues.
La fiscalité du viager libre
Le viager libre est une vente immobilière où les revenus sont fiscalisés.
Il existe des exonérations et abattements à connaître pour réduire ses impôts.
La fiscalité du bouquet
Si le logement était réservé à l’habitation du vendeur, celui-ci n’aura pas de fiscalité à payer au titre de l’impôt sur la plus-value.
En revanche, s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, il devra payer un impôt sur la plus-value qui dépendra de la durée de détention du bien.
La fiscalité des rentes
Les rentes sont fiscalisées à l’impôt sur le revenu du vendeur.
Ce dernier peut néanmoins profiter d’abattement en fonction de l’âge de vente du viager.
J’insiste sur le fait que cet abattement dépend de l’âge de vente et non de l’âge de déclaration des rentes aux impôts. Cet abattement est donc définitivement acquis.
Vendeur de plus de 70 ans : abattement de 70%
Vendeur ayant entre 60 et 69 ans : abattement de 60%
Vendeur ayant entre 50 et 59 ans : abattement de 50%
Vendeur ayant moins de 50 ans : abattement de 30%
L’IFI
L’immeuble n’appartenant plus au vendeur, il n’aura plus à déclarer sa valeur pour payer l’impôt sur la fortune immobilière.
En revanche, c’est à l’acheteur de déclarer la valeur vénale du bien immobilier acheté en viager libre pour le paiement de l’IFI.
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